Posiblemente hoy en día el contrato más común es el de compraventa, después de este seguramente no haya otro que se produzca con tanta demanda como el de arrendamiento, debido a que todos aquellos que no puede adquirir un domicilio propio, por diferentes motivos, deben optar por alquilar. Para detallar todo esto hoy vamos a explicar cómo se elabora un contrato de arrendamiento en Ecuador.
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El contrato de arrendamiento en Ecuador
Como ya mencionamos en la introducción del artículo, este tipo de contratos es el que se presenta con más frecuencia luego de los contratos de compraventa de bienes e inmuebles, y en este caso nos enfocamos específicamente en el país de Ecuador.
El contrato de arrendamiento en Ecuador da a conocer una gran imagen de la figura jurídica; pero a su vez, expone la variedad de aplicaciones y las muchas modalidades que han aparecido a lo largo de la historia y en especial durante los últimos años, es importante conocer mucho sobre esto, ya que generalmente se producen muchas dificultades para especificar en qué consiste el arrendamiento.
En el artículo 1856 del Código civil se define de la siguiente manera “un contrato es aquel en el cual las dos partes se obligan mutuamente, una de ellas a conceder el goce de alguna cosa, o a llevar a cabo una obra o a prestar algún servicio, mientras que la otra parte a pagar por este beneficio, obra o servicio a un precio establecido, salvo lo que disponen las leyes del trabajo y otras especialidades determinadas”.
El código determinado para Ecuador generaliza entonces las tres principales figuras del arredramiento, al referirnos a figuras nos referimos a: el de cosas, el de servicios y el de obras.
Díez-Picazo ha comentado sobre esto en específico lo siguiente “esta manera unitaria de establecer un arrendamiento es totalmente formal y falta toda razón de unidad entre los contratos referentes a servicios, obras y a cosas de disfrute, sin que haya, en rigor, ningún tipo de norma que sea aplicable para todas estas figuras al mismo tiempo.
El modelo actual se desprende en su totalidad de la unificación artificial que aún recoge nuestro Código civil, diferenciando tres tipos contractuales de arrendamientos independientes”.
En la definición del código civil de Ecuador destacan algunas características que son importantes, como las siguientes:
Bilateralidad, conmutatividad, con sensualidad, no solemnidad u onerosidad. Cada una de estas suelen ser habituales para todas las modalidades de arrendamiento.
El arrendado brinda el goce de alguna cosa o se compromete a prestar un servicio de cualquier tipo, también se obliga a llevar a cabo alguna obra, mientras que quien sea arrendatario debe pagar un monto que se denomina “canon”, pensión de arrendamiento o alquiler.
Si nos vamos a términos generales, podemos determinar que un arrendamiento se especializa en la temporalidad y onerosidad. Estas dos especiales cualidades funcionan esencialmente para diferenciarlo de otras figuras jurídicas: como el censo que suponía carácter perpetuo, o que el depósito y el comodato son gratis.
Particularidades que distinguen a los contratos
Una ya antigua sentencia establecida por la Suprema corte de Justicia del 11 de abril de 1888, destacaba esas cualidades que son ideales para distinguir los contratos de arrendamiento de otros que son análogos:
“Todos aquellos contratos que contienen la constitución de un derecho real capacitado para enajenación e hipoteca, deben tengan una denominación de derecho de llave, enfiteusis, traspasó del dominio útil o cualquiera de las otras con las que los comerciantes puedan garantizar la posesión de sus tiendas y almacenes, obteniendo el derecho de disponer de todos ellos a su preferencia, por un periodo de tiempo más o menos extendido o mientras el edificio se mantenga”.
A pesar de que cuentan con cierta analogía con el contrato de arredramiento, estos se diferencian notablemente de este, el cual no transfiere la posesión o el dominio, sino solo la simple tenencia de la cosa, y no establece nada en favor de la parte contratante, ni ningún derecho real susceptible de hipoteca o venta.
Por otro lado, Puig Peña plasma la definición de Zacharie, que establece los tres métodos de arrendamiento a través del que una de las partes se compromete por un monto determinado, que la otra parte se obliga a pagar, ya sea procurar a esta el goce y disfrute temporal de la cosa, a prestarle sus servicios de manera temporal o a hacer por cuenta de ella una acción (obra) predeterminada.
A cada uno de estos tres métodos se les denomina de la siguiente manera:
Locatio rerum, Locatio operarum y locaio operis.
Existen algunos códigos, como el alemán (BGB) o el suizo (de las obligaciones) que distinguen de manera clara el arrendamiento de cosas de los contratos de servicio o de trabajo y los contratos de obras. Mientras que en otros pasos, como Ecuador, la evolución de un contrato de trabajo ha llegado hasta un punto que puede modificar un código de trabajo.
Arrendamiento de cosas (muebles e inmuebles)
En el artículo 1857 del código civil se establece que “son susceptibles de arrendamiento todas cosas corporales o incorporales que se puedan utilizar sin consumirse; a excepción de aquellas que la ley prohíbe arrendar, así como los derechos rigurosamente personales, como son los de habitación y uso.”
Es posible arrendar una cosa ajena, entonces el arrendatario de buena voluntad tendrá acción de saneamiento contra el arrendador, en caso de que haya algún despojo.
La duración temporal y el precio establecido son las principales características de este acuerdo, en la que recibe el nombre de arrendador aquel que se compromete y obliga a su mismo a ceder el uso de alguna cosa, mientras que el arrendatario es aquello que se lo adquiere a cambio de unas especificaciones establecidas en el contrato.
Un contrato de arrendamiento en Ecuador de este tipo, es además, uno que se puede mejorar por el simple consentimiento, creando ciertas obligaciones recíprocas (el uso de lo que alquile por el pago de una contraprestación), y de trato sucesivo por extenderse se lleve a cabo durante un periodo de tiempo.
Las obligaciones del arrendador
En el artículo 1865 las obligaciones que tiene un arrendador se enumeran de la siguiente manera:
- Debe hacer entrega de la cosa arrendada al arrendatario.
- Debe mantenerla en buen estado con el objetivo de que esté apta para quien ha sido arrendada.
- Deberá librar al arrendatario de todo aquello que le perturbe o impida el disfrute de aquello que ha arrendado.
Algunas de estas principales obligaciones suponen ciertas acciones o comportamientos importantes, que pueden definir este tipo de relación, por lo que para algunas es habitual que se establezca una mayor cantidad de obligaciones. “Planiol” hace esto, y lo realiza enumerándolas de la siguiente manera:
- Hacer entrega de los locales.
- Dejar en perfecto estado lo que se arriende al momento del disfrute.
- Conservarla en buen estado.
- Abstenerse de complicar o impedir el disfrute del arrendatario.
- Asegurarle contra cualquier perturbación que venga de algún tercero.
- Asegurarle seguridad de vicios ocultos.
Las obligaciones del arrendatario
Así como el arrendador tiene unas obligaciones que debe cumplir y respetar, la otra parte, en este caso para el arrendatario también existen unas que por naturaleza del contrato le corresponden. Son las siguientes:
- Pagar precio o pensión.
- Hacer uso de la cosa arrendada.
- Mantenerla en buen estado.
- Informar al arrendador acerca de cualquier tipo de usurpación o altercado en contra de sus derechos de propiedad.
- Devolver o reponer la cosa al momento de la terminación de contrato de arrendamiento.
Todas estas obligaciones se distancian del hecho de que quien es arrendatario recibe la cosa como poseedor y es su deber comportarse como portador de la cosa ajena que está bajo su poder hasta que deba devolverla.
Además de estas principales que mencionamos, también existen otras obligaciones que pueden establecerse por las partes, bien sea en el momento inicial o después de eso, así como también existen algunos casos en donde esas otras obligaciones llegar a convertir el arrendamiento en un contrato “mixto” o incluso pueden llegar a desvirtuarlo, partiendo de un simple contrato de depósito, de sociedad, de renta vitalicia, entre otros.
Todas estas variantes se pueden introducir debido a la amplitud de la autonomía contractual.
Subarriendo, cesión y subrogación
Por la subrogación una persona puede ser el reemplazante de un arrendador o del arrendatario; pues la ley posibilita la ejecución de que los acreedores de uno y otros entren a ocupar la misma situación jurídica y de disponer de los derechos correspondientes.
Subarriendo
Siendo mucho más habitual que la sesión del arrendamiento, aparece el subarriendo. Esto se trata de un nuevo contrato, en el cual el arrendatario se pasa a ser un arrendador de la cosa recibida, que pasa a manos de un tercer, en este caso, a este tercero se le denomina subarrendatario.
Con el subarrendatario se establecen relaciones jurídicas complejas, porque subsisten tres partes:
El arrendador primitivo.
El arrendatario primitivo.
El subarrendador.
En Ecuador, la cesión de un contrato de arrendamiento y el subarriendo no están permitidos como regla general, sin embargo, se puede llegar a un acuerdo si ambas partes lo aprueban.
Terminación de contrato de arrendamiento en Ecuador
Los principales motivos por lo que se produce la terminación de un contrato de arrendamiento se encuentran dispersas en muchos de los artículos del Código Civil y de la Ley de Inquilinato (la columna vertebral de obligaciones legales reguladores del arrendamiento de espacios urbanos).
En ciertas partes se detalle directamente que el arrendamiento finaliza, en otros, se reconoce el derecho de alguna o de las dos partes para dar por finalizada, o para solicitar la finalización; además existen normativas legales que establecen que en algunas circunstancias no la finaliza el arrendatario, de lo cual se determina que en situaciones opuestas, si se puede producir el efecto de terminación.
Finalmente, además de lo que se encuentra establecido en el título proporcionado por el código y en la ley, ambas partes se deben acoplar a las maneras de finalización de los contratos en general.
Arrendamiento de obra o contrato por obra
El artículo 1930 determina que “si el artífice provee la materia prima necesaria para la construcción de una obra material, el contrato es uno de venta, pero no se modifica para mejor si no es por la aprobación de quien ordenó la obra”.
Por ello, el riesgo de lo que se vaya a construir, fabricar o elaborar, no pertenece al quien ordenó la obra, sino hasta que dé su aprobación, salvo que se haya llevado a cabo antes de consultar si este la prueba o no. Si la materia prima es proporcionada por la persona que encargó la obra, el contrato será de arrendamiento.
Entonces, si la materia prima es proveída por quien ha ordenado la obra, mientras que el artífice pone todo lo demás, se determina un contrato de arrendamiento. Mientras que, de ser un caso opuesto, de venta, el arrendamiento de obra se rige por las reglas generales del contrato de arrendamiento, sin ningún prejuicio de las especiales que le siguen.
El contrato o arrendamiento de obras es uno donde alguno de los contratantes se compromete legalmente frente a otro a llevar a cabo una obra y hasta que la finalice, todo esto por un precio establecido. Este es un contrato consensual, generador de obligaciones mutuas, en el cual no hay ninguna disposición en cuanto a la necesidad de forma.
Principales características de este contrato
Un contrato de obras se distingue considerablemente del arrendamiento de servicios, porque en este último el contratista garantiza el resultado final de un trabajo, labor, o de alguna actividad.
En estos también se debe resaltar la gran visión del código civil de Ecuador, que regula el arrendamiento de obra, porque gran parte de sus disposiciones están creadas especialmente como si únicamente fueran aplicables para la edificación de infraestructuras.
Mientras que si lo que se busca es la capacidad o la habilidad de un artífice sería algo ilógico determinar que el interesado se ha dirigido a este con la finalidad de obtener algunos materiales adicionales.
En aquel contrato que se da por la creación o construcción de alguna cosa fungible (que se consuma al utilizarla) el proceso de producción pierde importancia frente al compromiso de entrega, a la prestación de dar.
Mientras que por otro lado, si se ordena la construcción o elaboración de una cosa u obra específica de tipo no fungible, la prestación de realizar algo para obtener un resultado es más importante que la prestación de dar, del caso anterior, esto es más habitual en los contratos de compraventa.
Un claro ejemplo de contrato de arrendamiento en Ecuador, de obra y de tipo no fungible pueden ser, aquellos que dan como resultados trajes hechos a medida por sastres, un auto fabricado con un arreglo a un diseño específico, las prótesis dentales, entre otros.
Los arredramientos de servicios
En el artículo 1941 se determina que “todas las obras inmateriales, o en las que la inteligencia predomina por encima de la mano de obra, como una estructura literaria, se sujetan a las disposiciones especificadas en los artículos 1931, 1932 y 1936 respectivamente, todos estos sobre el contrato de obra”.
El objetivo de estos contratos viene conformado por la prestación de algún tipo de servicio. En la ejecución a veces puede resultar dudoso que un contrato en específico sea calificado como un arrendamiento de obra o de servicios. El motivo proviene de que toda prestación busca, por naturaleza, satisfacer a un interés, a un resultado que el acreedor reconozca como útil.
Es lógico que se contrate un servicio para obtener un resultado positivo, luego es ideal encontrar un criterio de calificación correcto.
En un arrendamiento de servicios se busca desarrollar una actividad, mientras que los arrendamientos de obras si busca obtener un resultado útil de la actividad previa. Los casos dudosos deben resolverse con la presunción que favorezca al arrendamiento de servicios en caso de que el resultado no esté al alcance del que lleva a cabo el trabajo, por ejemplo, si un abogado no tiene poder directo sobre el resultado que se espera obtener, y casos más precisos de este tipo.
Puedes tomar en cuenta cualquiera de estas características que hemos detallado, también puedes basarte en las bases legales o artículos del código civil, para que puedas elaborar un contrato de arrendamiento para cualquiera residente de Ecuador. Y también puedes ver el siguiente video de asesorial legal sobre este tema.:
Esperamos que este artículo te haya sido de ayuda, de igual forma siempre puedes ver más temas de interés en nuestra página principal o accediendo a través de cualquiera de estos:
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